房子被民間設定還能賣嗎？教你解除設定＋降息雙解法

 當房子被設定民間借款（例如民間二胎、融資公司設定）時，許多屋主最擔心的問題就是：「房子還能賣嗎？」其實，只要處理得當，不但可以合法出售，還能順利解除設定、甚至轉回銀行降息！本文將一步步教你安全做法，避免掉入高利或詐騙陷阱。

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一、房子被設定民間貸款是什麼意思？

所謂「民間設定」，是指屋主以房產作為擔保，向民間資金公司或私人借款，並在地政事務所登記抵押權。
當民間設定存在時，買家無法直接過戶，因為該房產仍有債務。
這種情況常見於：

• 二胎貸款（屋主原本已有銀行一胎）

• 資金週轉急用，臨時找民間融資

• 信用條件不佳，銀行拒貸後轉民間

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二、房子有民間設定還能賣嗎？

答案是：可以，但需先清償或代償民間貸款。

在實務上，常見兩種安全處理方式：

✅ 方式一：由買方貸款同時清償民間設定

由買方向銀行貸款，款項直接撥給民間業者清償，地政登記完成後，買方取得乾淨產權。

✅ 方式二：先由專業代辦協助「代墊清償」

若買方不願處理民間設定，可由合法代辦公司先行「代墊清償」，等房屋出售後再扣回，
這樣能確保流程安全，不會讓買方卻步。

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三、如何解除民間設定＋順利降息？

1️⃣ 步驟一：確認抵押金額與條件

向地政事務所申請謄本，確認設定金額與債權人資料。

2️⃣ 步驟二：找專業代辦或銀行轉貸

由專業貸款顧問協助「民間轉銀行」，不僅能解除設定，還可降低利率，
民間年息常達 10~18%，而銀行二胎利率通常僅 4~6%。

3️⃣ 步驟三：完成清償與註銷設定

銀行撥款後，代辦會協助完成民間抵押註銷登記，
房屋就能重新取得乾淨的產權，也可安全出售或再融資。

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四、常見陷阱與注意事項

• ❌ 不要隨便簽「委託代售」合約，避免不肖業者私下轉賣。

• ❌ 請勿聽信「代墊免息」廣告，很多背後藏高額違約金。

• ✅ 一定要確認代辦公司有政府立案與金融牌照。

• ✅ 所有撥款應由銀行代墊，避免私下交現金。

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五、五大常見Q&A

Q1：房子有民間設定還能過戶嗎？

A：不行，必須先清償或由銀行代償解除設定後，才能正式過戶。

Q2：解除民間設定需要多久？

A：一般約3～5個工作天，若涉及多筆設定，可能需1～2週。

Q3：民間貸款轉銀行需要哪些條件？

A：銀行會審核屋主信用、收入、房屋價值等，只要房價足以支撐貸款額度，通常都能順利轉貸。

Q4：房子被設定會影響信用嗎？

A：若如期繳款不會影響信用，但若逾期或轉不出，可能會被登錄聯徵紀錄。

Q5：找誰協助轉貸最安全？

A：建議找政府立案的代辦公司，如 OK忠訓國際，
擁有超過10年貸款經驗，能合法協助你解除設定、轉貸降息、保障資金安全。

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六、專家建議：別拖！越早處理越省利息

很多屋主誤以為「先還一點再說」，結果越滾越多。
事實上，民間利息以月計算，越拖只會越難脫身。
如果你的房子已被設定，建議立即找專業顧問協助。
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